¿Qué es un ARM?
ARM es una sigla que significa "hipoteca a tasa ajustable". Se refiere a un préstamo de vivienda donde la tasa de interés que se cobra por el monto de dinero que le están prestando para comprar la casa se ajusta, o cambia, con el paso del tiempo a medida que el gobierno aumenta o disminuye la tasa de interés que los bancos se cobran entre sí por los préstamos hasta el día siguiente (tasa de los fondos federales). La tasa de interés que el banco le cobra a los clientes por el dinero que piden prestado se ajusta a la tasa de los fondos federales. Si la tasa de los fondos federales aumenta, también aumenta la tasa de interés que se cobra por los préstamos hipotecarios. De la misma manera, si la tasa de los fondos federales disminuye, también disminuye la tasa de interés que se cobra por los préstamos hipotecarios.

¿Qué es una hipoteca subprime?
La mayoría de los préstamos subprime (de alto riesgo) son hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) a corto plazo. Aquellos préstamos que tienen una tasa de interés inicial "reducida" que dura de 1 a 3 años y luego se ajusta cada 6-12 meses por lo que resta de la duración del préstamo; las tasas de interés nunca se reajustan por menos que la tasa inicial reducida. Muchos solicitantes del préstamo obtienen préstamos subprime ya sea porque ya tenían temas crediticios previos y no podían calificar para otro préstamo, o querían calificar para una casa más grande o más cara de lo que tendrían permitido con un préstamo no subprime. En algunos casos, los solicitantes del préstamo que sobrevaloraban su ingreso actual podían comprar un casa por más dinero de lo que realmente podían gastar a través de un préstamo subprime.

¿Cómo se si tengo una hipoteca subprime?
Puede tener una hipoteca subprime si su préstamo:

• Es una hipoteca con tasa ajustable con una tasa de interés inicial "de incentivo" que solo dura de1 a 3 años y luego se puede ajustar cada 6-12 meses por lo que le queda de duración del préstamo.
• Tiene una tasa de interés que se "reajusta" o se ajusta a una tasa de interés significativamente más alta que los préstamos hipotecarios estándar con tasa fija a 30 años.
• Le permita pagar únicamente el interés de su préstamo (se denomina préstamo "IO") inicialmente.
• Se cobran multas excesivas de pago anticipado
• No requiere documentación, o muy poca documentación sobre su ingreso actual, deudas pendientes y compromisos financieros, ahorros, etc. (se denominan préstamos "con poca o sin documentación").
• No se requiere pago inicial o uno muy bajo (se denominan préstamos "con pago inicial bajo o sin pago inicial").  

¿Qué significa que una hipoteca se "reajusta"?
Las hipotecas subprime con tasa ajustable ofrecen una tasa de interés baja "de incentivo" que luego se ajustará a una tasa más alta después de 1-3 años (dependiendo de los términos del préstamo). Cuando se ajusta la tasa de interés, el monto mensual del pago de la hipoteca se reajusta, o aumenta para reflejar la tasa de interés más alta.

Mi prestamista dijo que mi pago mensual hipotecario está aumentando porque mi préstamo debe ser "reformulado" para que esté totalmente amortizado. ¿Qué significa eso y por qué está aumentando ahora el monto de mi pago?
Para los propietarios de viviendas con una opción de ARM cada 5 o 10 años, el monto mensual del pago de la hipoteca se debe reajustar, o "reformular" para que se pueda cancelar el préstamo completamente a través de los pagos mensuales restantes, eso se denomina un préstamo totalmente amortizado. Los prestamistas pueden aumentar el monto mensual del pago de la hipoteca por cualquier monto necesario para lograr que el préstamo sea totalmente amortizado. Y si el propietario de la vivienda no ha estado pagando suficiente como para cubrir el interés sobre el préstamo y su saldo del préstamo aumenta entre el 110% y 125% del valor de la casa (lo que significa que el propietario debe entre un 10 y un 25% más por préstamo de lo que vale la casa), entonces los prestamistas inmediatamente pueden subir el pago mensual hipotecario para que el préstamo sea totalmente amortizado.

¿Qué significa que una hipoteca es de "amortización negativa"?
El término "amortización negativa" significa que usted debe más por el préstamo de su casa de lo que realmente vale la casa. Esto es común cuando los compradores de casas compran viviendas en mercados de bienes raíces muy "calientes", lo que significa que las casas se están vendiendo rápidamente y los precios de venta están subiendo rápidamente. Cuando el mercado de bienes raíces eventualmente se "enfría" significa que la demanda de casas comienza a disminuir, los precios comienzan a disminuir y el valor estimado actual de su casa también comienza a disminuir para reajustarse a la lenta demanda. Si un comprador de vivienda obtuvo una hipoteca durante un mercado caliente, luego cuando se reajusta y disminuye el valor de la propiedad, el monto de dinero que aún deben por la casa puede ser mayor al precio al que pueden vender la casa.

¿Qué es lo primero que debería hacer sino puedo pagar mi hipoteca?
¡Comuníquese inmediatamente con su prestamista hipotecario!
Si no está seguro con quien comunicarse o si por alguna razón está nervioso y no puede comunicarse con su prestamista, puede:

• Llamar al 1-800-HOPE-NOW.
• Comuníquese con un consejero hipotecario aprobado por el HUD en su área.
• Explíquele que tiene problemas para pagar su hipoteca o debe anticiparse ya que tendrá problemas para pagar su hipoteca cuando se reajuste, y quiere obtener información sobre las opciones disponibles para ayudarlo a conservar su casa. Será útil tener a mano el número de su préstamo hipotecario, el cual puede encontrar en su resumen de pago mensual hipotecario.  

¿Qué significa refinanciar mi hipoteca?
El refinanciamiento es el proceso de cancelación de su préstamo actual de vivienda y de solicitud de un préstamo nuevo. Obtenga más información sobre la refinanciación en la sección "Guía práctica para la compra de su casa".

¿A quién debo llamar sino puedo realizar el pago de mi hipoteca?
Si conoce al prestamista que le otorgó su hipoteca, debería comunicarse con su oficina inmediatamente. Si no está seguro de quién le otorgó su préstamo, es la compañía a la que le emite un cheque todos los meses. Si le debitan automáticamente de su cuenta bancaria el pago de su hipoteca y se lo envían a su prestamista, comuníquese con su banco para averiguar el nombre y domicilio de su prestamista y llámelo de inmediato.

¿Debería simplemente pagar lo que puedo de mi hipoteca y luego pagar el resto cuando pueda?
Si no puede efectuar a tiempo y completamente los pagos mensuales de su hipoteca, primero debería comunicarse con su prestamista. Si envía un pago parcial desencadenará un proceso de ejecución hipotecaria. Si puede efectuar algunos pagos del monto de su préstamo, quizás pueda calificar para obtener una modificación de préstamo. Una modificación de préstamo es cuando el prestamista cambia permanentemente la estructura de su préstamo, y crea un nuevo monto de pago mensual que usted puede efectuar. Deberá solicitarle a su prestamista una modificación de préstamo.

Mi compañía hipotecaria dice que está dispuesta a aceptar una venta en descubierto o una escrituración en lugar de ejecución hipotecaria. ¿Qué significa?
Una "escrituración en lugar de ejecución hipotecaria" es un procedimiento de acuerdo legal en el cual su prestamista hipotecario acepta la escrituración de su casa (lo que significa que le entrega la propiedad de la casa a su prestamista y desocupa la propiedad) a cambio de que le perdone el resto de la deuda que debe por el préstamo. Si un prestamista dice que estaría dispuesto a aceptar una "venta en descubierto" significa que su compañía hipotecaria aceptará los trámites de la venta de su casa aunque el monto no cubra el saldo que debe por su hipoteca. Pocos prestamistas están dispuestos a aceptar estos arreglos, pero vale la pena preguntar sobre las opciones posibles si le teme a la ejecución hipotecaria. Tenga en cuenta que la venta en descubierto, o cualquier otro tipo de absolución de deudas por parte de su prestamista puede traer consecuencias impositivas, por lo tanto debería consultar a un profesional impositivo o abogado para obtener información sobre los resultados posibles. Estas opciones también pueden resultar en una calificación de crédito negativa, por lo tanto asegúrese de que comprende las consecuencias antes de acordar cualquier alternativa a la ejecución hipotecaria.

¿Por qué debería llamar a mi prestamista si de todas maneras van a exigir la ejecución hipotecaria sobre mi casa?
Generalmente, los prestamistas no quieren someter su casa a una ejecución hipotecaria. En la mayoría de los casos no les conviene para su interés financiero poseer una residencia; tampoco quieren cargar con el peso de tener que venderla.Aún si está atrasado con los pagos de su hipoteca y no puede efectuar el actual pago mensual de su hipoteca, debería comunicarse con su prestamista para obtener información sobre las alternativas de la ejecución hipotecaria para las cuales puede llegar a calificar. Dependiendo de su situación, su prestamista puede acordar modificar su préstamo (es decir: disminuir el monto de pago mensual y extender la duración del préstamo), otorgarle un aplazamiento especial (cuando un prestamista le permite suspender temporalmente los pagos de su hipoteca o reduce el monto del pago), refinanciar el préstamo u otra opción que podría crear un impacto menos negativo que la ejecución hipotecaria.

He visto anuncios de compañías que comprarían mi casa y se harían cargo del pago de mi hipoteca, ¿debería hacer eso si no puedo efectuar el pago de mi hipoteca?
Desafortunadamente, las soluciones que parecen muy sencillas o muy buenas para ser ciertas generalmente son artistas en estafas que se aprovechan de la gente con una gran preocupación financiera, por lo tanto, lo más probable es que estos anuncios sean muy buenos para ser ciertos. Un tipo de fraude que se describe aquí es el "rescate de ejecución hipotecaria". El rescate de ejecución hipotecaria es posible cuando un comprador ofrece comprar su casa, cancela lo que queda de su hipoteca y luego le reasigna la propiedad a usted cuando pueda ponerse al día con su hipoteca. Sin embargo, en vez de cancelar lo que queda del préstamo, el comprador (quien ahora posee la escrituración de su casa) le cobrará el dinero del alquiler a usted (porque ahora usted le está alquilando la casa a una organización para la cual firmó la escrituración), no efectúa el pago de la hipoteca y luego el banco someterá su casa a una ejecución hipotecaria. Aunque haya firmado la escrituración de la casa a nombre de otra persona, usted todavía es legalmente responsable de cancelar la hipoteca.

Para evitar las posibles estafas, asegúrese de:

• Obtener todo por escrito.
• No firme ningún papel que no comprenda completamente.
• Obtenga ayuda profesional, consulte a un abogado, un contador y a su compañía hipotecaria antes de trabajar con una persona u otra compañía por un posible arreglo para evitar una ejecución hipotecaria.

Soy un inquilino y acabo de enterarme que la propiedad en la que vivo está por recibir una ejecución hipotecaria. ¿Qué puedo hacer al respecto?
Si bien la ley no ofrece mucha protección a los inquilinos, es posible que valga la pena verificar qué disposiciones incluía el contrato que usted firmó para habitar la casa (si es que firmó un contrato). Verifique si se mencionan derechos relacionados con la ejecución hipotecaria que usted tenga, como una notificación de 30 días, el reembolso del depósito de garantía y cualquier dinero en concepto de alquiler que haya pagado en forma anticipada. Es posible que también obtenga ayuda si:

• Se comunica con una oficina de asesoría legal en su zona para ver qué ayuda y servicios gratuitos o a precio reducido se encuentran disponibles. Un abogado es capaz de ayudarlo a obtener el dinero que se le adeuda (es decir, el depósito de garantía, el alquiler pagado en forma anticipada, etc.) y negociar con el prestamista la ejecución hipotecaria sobre la propiedad para concederle más tiempo para permanecer en la casa.
• Se comunica con el prestamista que otorgó el préstamo de su propiedad para ver qué opciones se encuentran disponibles. Dependiendo de cómo se compara su alquiler con el monto mensual de la hipoteca de la propiedad, es posible que el banco le permita continuar viviendo allí durante un período de tiempo corto. Si reúne los requisitos para comprar la propiedad, es posible que el prestamista esté dispuesto a hablar sobre venderle la casa directamente o crear una situación de alquiler con opción a compra, en la que el alquiler mensual se aplica al saldo del préstamo y al tiempo. Los prestamistas no desean tratar con propiedades vacías, que pueden ser difíciles de vender, están expuestas al vandalismo, etc., pero tampoco desean desempeñar el rol de locador. Están más interesados en vender la propiedad rápidamente para recuperar su pérdida.
• Se puede comunicar con el departamento de servicios humanos de su condado o ciudad para determinar si puede obtener ayuda mediante un programa de asistencia financiera de emergencia para conseguir el dinero necesario para un nuevo lugar para vivir; por ejemplo, el primer y último mes de alquiler, el depósito de garantía, etc.
• Puede comunicarse con el prestamista, si recibió una notificación del banco titular del préstamo de su locador, y le solicita que lo compense por dejar la propiedad "limpia". Al dejar el espacio limpio y en buenas condiciones para que el prestamista lo ponga en el mercado rápidamente, usted está haciéndole ahorrar al vendedor tiempo y dinero que debería invertir, potencialmente, para limpiar la propiedad.
• Puede contactarse con el centro de recursos de vivienda local o con la agencia de asesoría de viviendas para obtener más información acerca de qué alternativas pueden encontrarse disponibles en su área.

¿Cómo puedo averiguar cuánto dinero puedo gastar mensualmente en una hipoteca?
La norma general es que los gastos de vivienda no deberían exceder más del 28 por ciento de su ingreso mensual total y sus gastos totales de deuda (incluso su hipoteca) no deberían exceder más del 36 por ciento de su ingreso mensual total. Para obtener una idea sobre cuáles son los gastos de vivienda que actualmente se suman para compararlos con su ingreso, utilice nuestra hoja de cálculo de presupuesto interactivo.

¿Cómo puedo averiguar sobre los recursos en mi comunidad o estado que me podrían ayudar a retener mi casa?
Nuestro "Centro de asistencia hipotecaria para propietarios" ofrece enlaces a sitios web para varios recursos en todo el país y en su área que les pueden ser de ayuda.