Lo que todos los compradores de casas deben saber antes de acordar una hipoteca

¿Está usted o alguno de sus seres queridos considerando comprar una casa? Solicitar un préstamo hipotecario para comprar una casa puede ser un proceso intimidante y confuso. En un estudio de la Reserva Federal para la Comisión Federal de Comercio (Federal Trade Commission, FTC) se descubrió que un porcentaje significativo de compradores de casas no comprendían características fundamentales y costos de sus préstamos para viviendas, incluso después de firmar la documentación legal que los comprometía a pagar el préstamo. Por ejemplo:

  • la mitad de los prestatarios encuestados no pudo identificar correctamente el monto de su préstamo
  • dos tercios no se dieron cuenta de que les cobrarían una multa por pago anticipado si refinanciaban su préstamo
  • casi una tercera parte de los prestatarios no pudo determinar entre dos opciones de préstamos cuál era la menos cara

Si usted está pensando en comprar una casa o refinanciar una hipoteca ya existente, trabajará, casi seguramente, con varios profesionales como un agente de bienes raíces, un prestamista, un abogado, etc. Todas estas personas le están proporcionando un producto (es decir: una casa, un préstamo) y servicios. Es su trabajo ofrecerle la mejor información y la más precisa posible acerca de su casa y de su préstamo para vivienda. Sin embargo, en última instancia es usted quien necesita comprender y estar de acuerdo con todos los documentos del préstamo que está firmando porque usted será el único responsable legal de pagarlo.

Piense en solicitar una hipoteca como lo haría si fuese a realizar una compra importante: necesita saber cómo funciona el producto (la hipoteca); lo que se le exige hacer para conseguirla y mantenerla, y cuánto le costará. El prestamista con el que trabaja debería querer ayudarlo en cada paso del proceso porque, como Alex Pollock, ex presidente y CEO del Banco Hipotecario Federal de Chicago (Federal Home Loan Bank of Chicago) testificó ante el Congreso, "Un buen prestamista quiere que el prestatario comprenda el acuerdo de préstamo".

Tal como lo reveló el testimonio del Sr. Pollock ante el Congreso, los prestamistas y los reguladores se están dando cuenta de que una cantidad significativa de los titulares de hipotecas no comprenden las características del préstamo (como, por ejemplo, si el préstamo tiene una tasa de interés fija o variable) ni los cálculos matemáticos relacionados con la hipoteca que obtienen. Aunque no comprenden, igualmente firman los papeles del préstamo, aceptan los términos y se ponen en la posición de responsables legales del pago de un préstamo que quizá no están preparados para pagar o no tienen la capacidad de hacerlo.

Es esencial comprender tanto las características del préstamo como los cálculos matemáticos porque son lo que determinará cuánto deberá pagar para pedir prestado el dinero, por cuánto tiempo y de acuerdo con qué términos. Por ejemplo, si usted tiene una hipoteca con tasa fija, el interés que se le cobra por pedir prestado el dinero no cambiará nunca. Pero si solicita una hipoteca con tasa ajustable, es posible que la tasa de interés cambie, lo que puede significar un aumento importante en el monto que deba pagar mensualmente.

El prestador debería brindarle una serie de documentos que expliquen el préstamo, los cuales usted debería revisar y firmar al cerrar o acordar el préstamo. Una vez que firma esos documentos, usted será legalmente responsable de pagar el préstamo según los términos que figuran en el documento. Por lo tanto, antes de firmar los papeles es crucial que comprenda los costos y las características fundamentales del préstamo hipotecario que le está ofreciendo el prestamista y que usted esté de acuerdo con esos términos. Las siguientes son preguntas claves para hacerse a usted mismo o al prestamista y luego debe asegurarse de que tiene la capacidad económica necesaria y de que se siente cómodo con las respuestas antes de firmar los papeles:

  • ¿Cuánto dinero está pidiendo prestado? En otras palabras, ¿cuál es el monto total de su préstamo?
  • ¿Cuál es la tasa de interés? ¿Qué interés le está cobrando el prestamista por pedir dinero prestado y cuánto le agregará eso a lo que deberá pagar para devolver el dinero que está pidiendo prestado para comprar una casa?
  • ¿Es con tasa de interés fija o ajustable? La tasa de interés en una hipoteca con tasa fija no cambia con el tiempo, está "asegurada" durante la duración del préstamo, mientras que la tasa de interés en una hipoteca con tasa ajustable puede elevarse y disminuir durante la duración del préstamo, lo que significa que el monto que debe pagar por el préstamo en cada período puede subir o bajar.
  • ¿Hay un aumento potencial del pago en este préstamo? O, en otras palabras, ¿puede aumentar el pago mensual? ¿Cómo se calcularía un nuevo pago? ¿Puede pagarlo?
  • ¿Hay una multa por pago anticipado? ¿Le cobrarían una tarifa si cancelara el préstamo antes de la fecha establecida, ya sea cancelándolo en su totalidad o como parte de una refinanciación del préstamo?
  • ¿Tiene un pago de saldo al vencimiento? Una hipoteca con pago de saldo al vencimiento no se amortiza por completo ni se cancela durante la duración del préstamo, sino que queda un gran saldo pendiente cuando finaliza. Si es así, ¿cuánto podría ser y cuándo se debería pagar?
  • ¿Qué cargos o tarifas deben abonarse en forma inmediata para acceder al préstamo? Entre este tipo de tarifas pueden encontrarse "tarifas por alta del préstamo", "tarifas de procesamiento", "costos de título" y "costos de evaluación de la solicitud" por nombrar algunas. A eso hay que agregarle que el prestamista podría cobrarle "puntos", lo cual es equivalente a pagar interés por adelantado para conseguir una tasa menor en su hipoteca. 1 punto = 1% del monto del préstamo.
  • ¿Se depositará como garantía una parte de su pago hipotecario mensual (en una cuenta bancaria aparte) para pagar los impuestos inmobiliarios anuales y el seguro de la hipoteca o usted será responsable de pagarlos por su cuenta? ¿De ser así, cuánto será? ¿Puede pagarlo?
  • ¿Le cobrarán una multa o cargo por mora si se retrasa en un pago?
  • ¿El préstamo incluye seguro de crédito? Y si es así, ¿cuánto debe pagar por él?
  • ¿Cuál es la relación proporcional del préstamo sobre el valor (loan to value ratio, LTV) de este préstamo? La relación proporcional del préstamo sobre el valor es un porcentaje que muestra cómo se compara la hipoteca con el valor tasado de la casa. Es importante saberlo porque si el mercado cambia y su casa pierde valor, podría encontrarse en la situación de que debe por la casa más de lo que vale, haciendo más difícil venderla sin perder dinero o más difícil refinanciarla.
  • ¿Qué tarifas adicionales tendrá que pagar en el cierre (por ejemplo: honorarios por transferencia de título, abogados, comisión inmobiliaria, etc.)? ¿Alguna de esas tarifas se sumará al préstamo o tendrá que pagar alguna o todas en forma inmediata? Necesita saber cuánto dinero debe tener en el cierre para obtener el préstamo.

Tómese el tiempo necesario para hacer todas las preguntas que necesite. Asegúrese de que respondan a todas sus preguntas y de no sólo entender, sino también estar de acuerdo, con toda la información contenida en los documentos del préstamo. Si nota algo incorrecto en los documentos del préstamo, señálelo, por escrito, y solicite que se hagan cambios por escrito antes de firmar los documentos finales del préstamo en el cierre. Haga una revisión final al cierre del préstamo para asegurarse de que los términos con los que está de acuerdo figuren realmente en la documentación que está firmando y que no ha cambiado nada sin su aprobación o sin que le hayan notificado.

En resumen, antes de firmar los papeles del préstamo debe estar seguro de que sabe cuánto tendrá que pagar y que su situación económica le permite pagar el préstamo que está solicitando.

Para crear "Mi planilla de cálculo de hipoteca" hemos utilizado muchas de las sugerencias del Sr. Pollock's en relación con la información que usted debería saber antes de firmar los papeles de su hipoteca. Además, en nuestra sección 101 Compra de casas, le ofrecemos otra información útil para que conozca más acerca de ir de compras por una hipoteca.

Comprar una casa y solicitar un préstamo hipotecario es un compromiso económico importante. Recuerde que es para beneficio de usted, y de su prestamista, que comprenda en su totalidad los papeles que está firmando antes de dejar el despacho.