El primer boom inmobiliario comenzó a principios de 2002-2003. Las tasas de interés caían más que nunca. Una ola repentina de compradores de viviendas ansiosos por aprovechar las bajas tasas de interés de las hipotecas comenzó a empujar los precios de las viviendas hacia arriba. A medida que subían los precios, los compradores comenzaron a pasar de las hipotecas de tasa fija (en las que la tasa de interés que se cobra sobre el préstamo no varía) a las hipotecas de tasa variable o ARM (siglas en inglés de adjustable rate mortgages) (en las que la tasa de interés fluctúa durante la vigencia del préstamo, dentro de ciertos límites, en respuesta a las condiciones del mercado).

Muchos compradores se sintieron atraídos por el hecho de que las ARM ofrecían una tasa de interés inicial más baja que las hipotecas de tasa fija, y suponían que las bajas tasas de interés se mantendrían en un futuro previsible. Como la tasa de interés era más baja, muchos compradores optaron cómodamente por préstamos hipotecarios más grandes; es decir, que los compradores podrían tomar en préstamo mayores cantidades de dinero, ya fuera para comprar una vivienda cuyo valor subía con mayor rapidez a la que tenían planeada, o para comprar una vivienda más grande, más nueva o, simplemente, más costosa.

Los precios de las viviendas siguieron aumentando, más allá de lo que muchos compradores podían pagar. Los compradores que no calificaban para obtener un crédito de vivienda se inclinaban cada vez más hacia los "prestamistas secundarios". Estos prestamistas otorgan préstamos a prestatarios de baja calificación crediticia. Sin embargo, los préstamos secundarios también implican multas por precancelaciones, impuestos y tasas de interés más elevadas. Muchos prestamistas secundarios ofrecían préstamos de “poca documentación” o “cero documentación”; de este modo, los compradores debían cumplir mínimos requisitos de papeleo o, en algunos casos, ninguno, para calificar para el préstamo. Muchos compradores aprovecharon esta oportunidad para exagerar sus ingresos y así calificar para un préstamo mayor.

A medida que continuaba la demanda de viviendas, los precios de las propiedades escalaban más allá de lo que muchos compradores pensaban que podían pagar. Los prestamistas de los mercados hipotecarios primario y secundario, o del mercado conforme, comenzaron a ofrecer hipotecas ARM que le permitían al comprador de la vivienda pagar solamente el interés vencido del préstamo cada mes durante los primeros dos años de vigencia del préstamo. Estas hipotecas se llamaron hipotecas “sólo de interés”. Otra hipoteca ARM, la ARM de opción, ofrecía tasas de interés iniciales tan bajas como del 1% y la posibilidad de elegir el monto de pago hipotecario mensual.

Además de los nuevos compradores de viviendas, muchos propietarios optaron por aprovechar las bajas tasas de interés y refinanciar sus hipotecas para obtener algo de dinero en efectivo del valor que había acumulado su vivienda. Esto se denominó "refinanciamiento por efectivo" (por el término en inglés “cash-out refi”). Otros optaron por reducir el pago mensual de su hipoteca refinanciándose al pasar de una hipoteca de tasa fija a una hipoteca sólo de interés o de tasa variable con tasas de interés iniciales más bajas. Con el tiempo, el mercado inmobiliario comenzó a enfriarse en todas partes, a medida que las tasas de interés subían lentamente. Al tiempo que subían las tasas de interés, se ajustaban hacia arriba las tasas de las hipotecas ARM; es por ello que las personas que tenían una hipoteca ARM ahora enfrentaban pagos hipotecarios mensuales cada vez más elevados. Analicemos más detalladamente qué les sucedió a los propietarios que tenían una hipoteca ARM o sólo de interés cuando subieron las tasas de interés:

• Hipotecas ARM sólo de interés. Con una hipoteca ARM sólo de interés, los compradores de viviendas podían pagar únicamente el interés mensual de su préstamo hipotecario durante los primeros años del préstamo. Debido a que el primer pago mensual era más bajo que el de las hipotecas de tasa fija (ya que no debían pagar nada del capital del préstamo), los compradores de viviendas, por lo general, adquirían una vivienda más costosa que la planeada inicialmente, ya fuera porque querían una vivienda más costosa o porque el precio de la vivienda que querían comprar había subido.

  Algunos propietarios optaron por un préstamo sólo de interés porque ya tenían una línea de crédito con garantía inmobiliaria (por sus siglas en inglés, HELOC) con un interés más alto, o bien, porque necesitaban una segunda hipoteca para calificar para la vivienda que deseaban comprar. De esta manera, podían utilizar el dinero que sobraba gracias a los pagos hipotecarios mensuales más bajos de un préstamo sólo de interés, para cancelar la segunda hipoteca o HELOC.

  Cuando las tasas de interés suben, el monto hipotecario mensual sube. En muchos casos, los propietarios que habían optado por un préstamo sólo de interés podían realmente acceder a su vivienda si cancelaban la tasa de bajo interés inicial. A medida que esa tasa subía, se hacía más difícil hacer los pagos. Asimismo, muchos préstamos sólo de interés aplicaban multas por precancelación y refinanciación, de modo tal que muchos propietarios que querían pasar a un préstamo de tasa fija no contaban con el dinero necesario para hacerlo. Aun cuando podían obtener el dinero para pagar la multa, en algunos casos, a medida que el mercado inmobiliario se enfriaba y el valor de las propiedades comenzaba a caer, o a reajustarse, advertían que su vivienda no se apreciaba tanto como pensaban. En algunos casos, las viviendas estaban realmente tasadas en un valor inferior al precio de compra. El valor de la tasación de una vivienda es importante porque en él se basan los profesionales del mercado inmobiliario para determinar el precio de venta y porque se trata de un componente clave que los prestamistas tienen en cuenta para decidir cuánto dinero están dispuestos a prestarle a una persona, tomando el valor de su vivienda como garantía del préstamo. Por ejemplo, si una persona deseara obtener un préstamo hipotecario (para realizar reformas en su casa, pagar la tarjeta de crédito, pagar estudios universitarios, etc.), el prestamista verificaría el valor de su vivienda antes de decidir si está dispuesto a otorgarle el préstamo al propietario y, en caso afirmativo, definir el monto de tal préstamo. Si el valor de una vivienda no ha aumentado y, sobre todo, si ha disminuido tanto que terminó pagando más por la vivienda de lo que vale en la actualidad, es probable que el prestamista no esté dispuesto a otorgarle un préstamo.

• ARM de opción. Muchos propietarios que habían comprado sus viviendas con estos préstamos no fueron advertidos de todos los detalles específicos del préstamo antes de firmar los papeles, o bien, no los comprendieron.

  Muchos prestatarios se sintieron muy atraídos por las tasas de interés extremadamente bajas que ofrecían las ARM de opción (algunas llegaban al 1%). Además, los prestatarios podían decidir el monto de pago hipotecario mensual. Sin embargo, la tasa de interés de una ARM de opción se ajusta mensualmente. En consecuencia, un préstamo con una tasa de interés inicial de tan sólo el 1% podía aumentar en muchos puntos porcentuales en apenas 30 días desde la firma de los papeles del préstamo.

  Los propietarios probablemente no se dieran cuenta de que las tasas aumentaban porque el pago hipotecario mensual sólo se ajusta anualmente. Así, un año después de elegir una hipoteca ARM de opción, los prestatarios que habían optado por hacer el pago mensual mínimo (más del 80% de la totalidad de los prestatarios de ARM de opción, según la calificación de Fitch) advertían que una tasa de interés más elevada aumentaba su pago hipotecario mensual. En algunos casos, advertían que lo que habían estado pagando ni siquiera cubría el interés cobrado sobre el préstamo. Entonces, si bien cancelaban cuotas todos los meses, el saldo real del préstamo aumentaba en lugar de bajar. Con el tiempo, su vivienda les costaba más dinero. A medida que aumentaban las tasas de interés, cada vez eran menos las personas interesadas en comprar una propiedad con un crédito hipotecario (sobre todo, si pensaban que existía la posibilidad de que las tasas bajaran nuevamente) y, así, ante una menor demanda, los precios de las viviendas comenzaron a estabilizarse. En muchos lugares donde los precios de las viviendas habían aumentado rápidamente, los precios no sólo se estabilizaban sino que empezaban a bajar. En consecuencia, los propietarios que poseían una ARM de opción en esos mercados, en algunos casos, terminaban gastando dinero por una vivienda que perdía valor.

  Además, con una ARM de opción, cada 5 ó 10 años, el monto del pago hipotecario mensual debe ajustarse para que el préstamo pueda cancelarse totalmente con los pagos mensuales restantes (esto se denomina, préstamo de amortización total). Los prestamistas pueden incrementar el monto del pago hipotecario mensual según lo consideren necesario (sobre el límite de incremento inicial del 7,5% para que el préstamo sea totalmente amortizable). Asimismo, si el propietario no ha logrado cubrir el interés del préstamo y el saldo del préstamo aumenta entre un 100% y un 125% del valor de la propiedad (es decir, que el propietario debe entre un 10 y un 25% más del préstamo, en comparación con lo que vale su vivienda), entonces, los prestamistas pueden aumentar de inmediato el monto de pago hipotecario mensual para que el préstamo sea totalmente amortizable.

¿Cómo puede afectarle la actual crisis hipotecaria?

Son varias las potenciales consecuencias que esta crisis puede tener para usted en la actualidad o en el corto plazo, y existen algunas medidas que puede tomar para minimizar el efecto de un mercado hipotecario más rígido:

• Es posible que el monto de sus pagos hipotecarios aumente mucho más de lo que usted esperaba o más allá de lo que puede pagar. Si ha sacado una hipoteca ARM, seguramente, el interés de su tasa de interés ha aumentado. Esto significa que ahora sus pagos hipotecarios mensuales son más elevados. Si ha sacado una hipoteca ARM de opción o un crédito sólo de interés, es posible que no haya advertido alguno de los detalles o riesgos financieros potenciales de estos préstamos. También es posible que haya ignorado o no haya advertido los riesgos porque, como muchas personas, pensó que las tasas de interés permanecerían bajas, y que el valor de su vivienda continuaría aumentando ininterrumpidamente, junto con su capacidad de cancelación del préstamo.

  Puede leer nuestro artículo “Qué hacer cuando se hace difícil pagar el préstamo hipotecario” para conocer las opciones disponibles y/o las posibles medidas que puede tomar para estar al día con su hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria. Mantenga una relación cercana con su prestamista y consulte con su asesor de créditos u organismo de vivienda local para determinar si puede permanecer en su vivienda y estar al día con su hipoteca y cómo hacerlo.

• Es posible que le resulte más difícil y costoso comprar una vivienda. Los prestamistas otorgarán menos préstamos para viviendas y no ofrecerán opciones de hipotecas como en el pasado. Seguramente, los préstamos que se otorguen exigirán una calificación crediticia más alta que la anterior, pagos inmediatos más elevados y más documentación que demuestre la capacidad de pago del préstamo.

  Si está pensando en comprar una vivienda o lo está planificando, tenga en cuenta lo siguiente:

  Obtenga y revise una copia de su informe de crédito. Si hay algún error que pudiera afectar negativamente su calificación crediticia, asegúrese de corregirlo. Si tiene una calificación crediticia baja, trate de mejorarla, en primer lugar, pagando el monto total de sus cuentas y en fecha (cuando sea posible), cancelando sus deudas tan pronto como pueda y cerrando las líneas de crédito o tarjetas de crédito según sus posibilidades.

  Acumule un monto de pago inmediato tan alto como sea posible. Los prestamistas están comenzando a exigir un pago inmediato mayor como prueba del compromiso de mantener y cancelar la hipoteca.

  Compare diversas opciones de préstamo de distintos prestamistas y asegúrese de entender claramente los términos de los préstamos que evalúa.

  Consulte a un prestamista sobre préstamos con respaldo del gobierno además de préstamos conformes (no secundarios). Estos suelen ser préstamos de pagos inmediatos bajos destinados especialmente a compradores de primera vivienda. Si califica para un préstamo FHA de la Administración Federal de Viviendas (del inglés, Federal Housing Administration) o para un préstamo VA de la Administración de Veteranos (del inglés, Veteran Administration), es posible que le resulte más fácil obtener una hipoteca.

  Asesórese con un profesional inmobiliario para asegurarse de que conoce los valores de las viviendas de la zona donde planea comprar una propiedad.

  Puede leer nuestra sección "Guía práctica para la compra de su casa" para obtener más información acerca de los pasos que debe seguir para comprar una vivienda.

• Es posible que le resulte más difícil vender su actual vivienda. Debido al incremento de las tasas de interés y la reducción del valor de las viviendas, en algunos mercados resulta difícil vender una propiedad. Las propiedades permanecen más tiempo en el mercado, con precios menores, y los vendedores pagan los costos de cierre de operaciones e incluyen otros beneficios para atraer a los compradores.

  Si está pensando en vender una vivienda o lo está planificando, tenga en cuenta lo siguiente:

  Asesórese con un profesional inmobiliario para hacer comparaciones (de los precios de venta de otras viviendas comparables de su zona) y conocer verdaderamente en cuánto puede fijar el valor de su vivienda, cuánto tiempo puede permanecer en el mercado antes de venderse y qué renovaciones o mejoras puede ofrecer para atraer a los compradores.

  Consulte con un profesional inmobiliario sobre los tipos de concesiones que está dispuesto a hacer para atraer a los compradores. Por ejemplo, ¿estaría dispuesto a pagar la totalidad o parte de los costos del cierre de la operación del comprador? ¿Estaría dispuesto a incluir elementos que le podrían interesar al comprador, tales como cortinas, paños, muebles de exterior o decks, etc., que se encuentran actualmente en la vivienda? ¿Puede ser flexible respecto de la fecha de mudanza y aceptar una fecha anterior o posterior a la prevista inicialmente?

  Si está vendiendo una vivienda para poder comprar otra, asegúrese de incluir una cláusula de contingencia en su contrato. La cláusula de contingencia establece que su compromiso de compra de una vivienda es contingente (dependiente) de la venta anterior de su vivienda. Sin esta cláusula, la ley lo obliga a respetar el contrato y a comprar la vivienda aunque no haya vendido la suya.

  Puede leer nuestra sección Homebuying 101: Vender una Vivienda para obtener más consejos para la venta de su propiedad.

• Es posible que le resulte más difícil obtener un segundo préstamo o hipoteca para renovar su actual vivienda o financiar otras obligaciones. Si es propietario, es posible que los prestamistas sean reacios a otorgarle un préstamo adicional o una segunda hipoteca, aun cuando sea para hacer reformas necesarias en su vivienda. Tal vez no quieran que contraiga más deudas, aunque usted se sienta confiado de poder cancelar el préstamo adicional.

  Si está pensando en solicitar financiamiento adicional o lo está planificando:

  Revise su informe de crédito. Asegúrese de conocer su calificación crediticia y corregir posibles errores en su informe.

  Reconsidere su necesidad de financiación. ¿Por qué necesita financiación adicional? ¿Es un proyecto que necesita emprender de inmediato? ¿Necesita fondos para pagar sus cuentas? Evalúe la posibilidad de recurrir a acreedores, liberar fondos de otros recursos dentro de su presupuesto o aplazar proyectos hasta que sea más sencillo obtener financiación.

  Si realmente piensa que debe obtener esa financiación adicional, evalúe diferentes fuentes de financiación. Si necesita los fondos, piense en medios alternativos en lugar de solicitar una segunda hipoteca. ¿Tiene ahorros que pueda utilizar o inversiones que pueda liquidar (utilizar) sin tener que pagar multas? ¿Puede modificar su presupuesto y hábitos de consumo para liberar algo de dinero o tomar más trabajo? Piense en todas sus opciones antes de solicitar un préstamo.

• Es posible que le resulte más difícil y/o costoso refinanciar su préstamo hipotecario. Refinanciar un préstamo significa obtener un nuevo préstamo hipotecario (por lo general, con una tasa de interés más baja) para cancelar su actual/anterior préstamo hipotecario. A muchos propietarios les resulta difícil refinanciar porque el valor de las propiedades está bajando. De hecho, los valores pueden ser inferiores al precio inicial pagado por la vivienda, situación que se conoce como "invertida". El valor de tasación de su vivienda es un componente importante de la decisión del prestamista de permitirle o no refinanciar su préstamo. Si usted debe más por su vivienda de lo que en realidad vale, seguramente un prestamista considerará riesgoso el préstamo y no desee otorgarlo. Dado que el mercado de créditos, cada vez más estricto, y la crisis hipotecaria afectan la capacidad del prestamista de tomar dinero prestado (que a su vez presta a consumidores como usted), es posible que le resulte difícil refinanciar un préstamo, incluso si cuenta con una buena calificación crediticia y el valor de tasación de su vivienda se ha mantenido estable.

  Además, tal vez su préstamo inicial incluya costosas multas por precancelación o refinanciación. En otras palabras, si lo autorizaran a refinanciar su préstamo, posiblemente tendría que sacar miles de dólares de su bolsillo para hacerlo.

  Puede leer nuestra sección Homebuying 101: Refinanciación para obtener más información sobre refinanciación y las preguntas que debe hacerse a sí mismo, así como las que debe hacerle a su oficial de créditos, antes de solicitar una refinanciación de su actual préstamo.

En un mercado donde los créditos se vuelven más rígidos, seguramente se necesita más paciencia, más dinero, más flexibilidad y mejores calificaciones crediticias para comprar o vender una vivienda. Vale la pena dedicar tiempo para entender cómo está cambiando el mercado y cómo esos cambios pueden afectar sus necesidades de vivienda. Si se encuentra en una situación crítica respecto de su actual hipoteca, puede consultar nuestra sección “Qué hacer cuando se hace difícil pagar el préstamo hipotecario” a fin de hacer todo lo posible para colaborar mejor con su prestamista y el organismo de asesoramiento crediticio local (asociado a la Asociación de Organismos Independientes de Asesoramiento Crediticio al Consumidor o a la Fundación Nacional de Asesoramiento Crediticio); o bien, con el organismo de asesoramiento sobre viviendas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) para resolver su situación y tomar la mejor decisión financiera posible para usted y su familia.