Cuando usted compra una vivienda recibe una hipoteca, también llamada "préstamo de adquisición" (purchase loan) por los profesionales hipotecarios. Se trata, simplemente, de un préstamo para comprar una casa. El banco o institución financiera que le otorga el préstamo le cobra interés: una tasa en concepto de prestarle el dinero. Esa tasa está representada por un porcentaje del monto total que usted tomó prestado, por ejemplo, 6% o 7,15%.

Pero aquí está la cosa: las tasas de interés cambian. Si la Reserva Federal, es decir, el banco central de los Estados Unidos, dispone bajar la tasa denominada prime (la tasa a la cual los bancos comerciales toman prestado dinero de la Reserva Federal), las tasas de interés de esos bancos al consumidor también sufren una disminución. Esto significa que en ese momento podrá obtener una hipoteca con una menor tasa de interés que su actual hipoteca.

Menor interés = menor pago de hipoteca mensual = importantes ahorros a lo largo de la duración de todo su préstamo.

Cuando refinancia, usted obtiene un nuevo préstamo hipotecario (a menor tasa de interés) para pagar su antiguo préstamo de la casa.

Pero, ¿como uno puede saber si refinanciar tiene sentido? Hay tres razones básicas para refinanciar:

1) Puede obtener un nuevo tipo de préstamo.
Usted puede haber obtenido originalmente un ARM (adjustable-rate mortgage), es decir una hipoteca a tasa ajustable, pero le gustaría contar con la tranquila y predecible hipoteca de tasa fija. O quizás le gustaría tener un ARM pero quisiera reducir el tiempo del préstamo con el fin de bajar lo más que se pueda la posible tasa de interés que se le cobre. Los límites de los ARMs, en la duración de los préstamos, son usualmente de 5 o 6 % más altos o bajan un 5 o 6% sobre la tasa en la que usted cerró en el momento de la compra.

Veamos ahora cómo el refinanciamiento de un ARM afectaría su límite (cap) en la duración del préstamo. Digamos que la tasa de interés original en su ARM fue de 7,75% y que usted tiene un límite superior de un 5% en el préstamo. Esto significa que las tasas de interés pdrían bajar a 2,75% pero que también podrían aumentar hasta un 12,75%. Ahora bien, si usted refinancia a un ARM de 6%, su límite podría bajar a un valor como 1% y subir solamente a un 11%: esto es casi un 2% de diferencia entre el monto más alto que usted hubiera pagado con su préstamo actual y que usted deberá pagar con un préstamo nuevo y a menor tasa de interés.

O quizás usted puede originalmente obtener el llamado préstamo balloon. Se trata de una hipoteca con un período inicial de pagos a baja tasa de interés, luego del cual el balance completo de la hipoteca debe pagarse en el vencimiento del préstamo. Si su préstamo balloon está por llegar a su vencimienrto, deberá por consiguiente pagar de una vez el resto de la hipoteca. Si no se encuentra en condiciones de hacer esto, deberá refinanciar a otro tipo de préstamo para extender sus pagos sobre la extensión total del mismo.

Como se puede ver, hay varios casos en los cuales tiene sentido refinanciar no sólo para obtener una menor tasa de interés, sino también un nuevo tipo de préstamo.

2)Quiere convertir en efectivo la "equity" que ha acumulado en su casa.
Una casa es la inversión más grande que hace la mayoría de la gente. Y si ha estado en su casa por 10, 20 o 30 años quiere decir que ha acumulado cierta "equity" (ahorros) sobre su propiedad. Quizás las tasas de interés están bajas y le gustaría usar esos "ahorros" para pagar la universidad de su hijos; pagar una deuda o hacer algunas renovaciones de la casa. Refinanciar para llevarse cierto dinero de la casa se llama "refinanciamiento por efectivo ( “cash-out refi”). Obtener un poco de efectivo extra suena tentador, pero sin embargo debe pensarlo dos veces antes de apresurarse en hacerlo.

Primero, recuerde que el dinero que se lleva de su casa será gravado como "ingreso", de modo que considere las implicaciones impositivas antes de firmar la línea punteada.
Segundo, sea conciente que su prestamista puede cobrar una más alta tasa de interés en el "refinanciamiento por efectivo", ya que en esencia está bajando el monto de ahorros que tiene en su casa. Algunos prestamistas le agregarán hasta 1/2% a su tasa de interés si al refinanciar usted eleva su LTV (loan to value, o proporción entre el préstamo y el valor) a un 80 por ciento o más (lo que significa que tendrá un 20 por ciento o menos de sus propios ahorros de efectivo acumulados en el valor de su casa).

Usted puede evitar el incremento adicional en la casa, ya sea encontrando otro prestamista que no cobre una mayor tasa de interés o puede tomar ligeramente menos efectivo de su casa y mantener su LTV a un valor más cercano a 75%. O podría considerar otras alternativas completamente diferentes tales como obtener un préstamo de "equity" sobre la casa (home equity loan), sacando una línea persona de crédito o viendo hipotecas reversas, siempre como opción para convertir en efectivo el equity acumulado de su casa.

Cuando más alto sea el LTV, obtendrá menos de su propio dinero que haya acumulado como "equity" en su casa. Un préstamo LTV al 100% significa que usted está tomando prestado el monto total de la hipoteca y que no tendrá nada de su dinero invertido. A los prestamistas les agrada ver qie los propietarios de casa tengan al menos un 80% de LTV.

3) Usted quierer baja su tasa de interés y ahorrar en el monto mensual que usted paga de hipoteca.
Esta es probalemente la razón más común por la cual las personas quieren refinanciar. Tiene mucho sentido: si está pagando un interés de 8,5% en su préstamo y tiener al oportunidad de pagar solamente 7%, ¿no lo haría? Pero hay más en el refinanciamiento que meramente la tasa de interés. Deben considerarse algunas cosas adicionales y hacer un poco de cuentas antes de decidirse a refinanciar.

Lo importante cuando ser trata de refinanciar

Entonces, usted quiere bajar su tasa de interés y pagar menos por su hipoteca. ¿Pero cómo saber exactamente cuándo las tasas de interés han bajado lo suficiente para convertir el refinanciamiento en una movida que tenga sentido económico?

La ampliamente citada "regla del 2 por ciento" es la que determina que tiene sentido refinanciar si hay una diferencia del 2 por ciento entre la tasa de interés de su actual hipoteca y la tasa que usted obtendría si refinancia. Pero no es una regla rígida ni automática. De hecho, si las tasas han caído AL MENOS el 1 por ciento, usted debería considerar el refinanciamiento. Obviamente, cuanto mayor sea la diferencia entre su actual tasa de interés y la nueva tasa de refinanciamiento, más rápidamente cubrirá los costos en los que usted incurrirá para pagar la obtención del nuevo préstamo.

Luego de la tasa de interés, la cosa más importante para determinar antes de refinanciar es cuánto le llevará pagar los costos asociados con el refinanciamiento y monto actual de su nueva hipoteca mensual.

Digamos que su actual hipoteca de es de $1.600 y su prestamista dice que usted podría ahorrar $180 al mes refinanaciando su hipoteca. Desafortunadamente, usted no ahorrará realmente los $180 completos a causa de un pequeño detalle: los impuestos. Esos $180 son sus ahorros antes de impuestos. Con su nuevo (menor) monto de hipoteca usted tendrá menos interés de la hipoteca para deducir, lo que puede afectar el ingreso general en la tabla de determinación de ingreso sujeto a impuestos. Así que determine cuánto va realmente a ahorrar cada mes:

1) Determine cuánto es su tasa corriente de ingreso imponible (taxable income rate).
2) Tome el monto que usted espera ahorrar ($180) y multiplíquelo por su tasa impositiva (por ejemplo, 28%).
3) Substraiga ese monto del monto de ahorros esperados para obtener como resultado el verdadero ahorro mensual

Ejemplo:

$180 (ahorros) x 28% (tasa impositva) = $50 (ahorros perdidos debido a impuestos)

 $180 - $50 = $130 (nuevo ahorros mensuales de hipoteca)

 $1.600 (hipoteca actual) - $130 (nuevos ahorros) = $1.470 (nuevo monto mensual de la hipoteca)

Cuánto tiempo llevará pagar los costos de refinanciación?

Ya ha determinado el nuevo monto mensual de su hipoteca, el siguiente paso es determinar cuánto le llevará pagar el costo de refinanciamiento de su préstamo. Exacto, hay un costo por refinanciar. En realidad, el costo puede ser considerable. Refinanciar su préstamo puede situarse entre el rango de $2.000 a $6.000. Recuerde que refinanciar un préstamo significa que su banco, cooperativa de crédito o banquero de hipoteca es cerrando por completo un préstamo y abriendo otro totalmente nuevo. Esto implica una serie de papeleo, trabajo legal y, por supuesto... dinero. Así que usted necesitará determinar si refinanciar tiene sentido económico.

Supongamos que su prestamista le dice que le costará $3.500 refinaciar su préstamo. Si divide el costo de refinanciación ($3.500) por el monto que usted espera ahorrar ($130) advertirá que cuántos meses le tomará recuperar ese costo.

Pagando los costos de refinanciamiento

Ejemplo:

 $3,500 (costo para refinanciar) / $130 (ahorros mensuales debido al refinanciamiento) = 27 meses (para pagar completamente los costos de refinanciamiento)

En este caso, si planea permanecer en la casa más de 27 meses, es mucho más lógico que considere refinanciar. Si sabe o tiene firmes sospechas que se mudará antes de entonces, no es tan claro que refinanciar tenga sentido. Si determina que va a vivir en su casa por un periodo más largo que el tiempo que lleven los costos de refinanciamiento, usted no sólo recuperará estos costos, sino también los ahorros mensuales de su nuevo monto del préstamo ($130 x 27 meses = $3.510), y estará pagando menos interés que con su previo préstamo a tasa de interés más alta.

Tarea para el hogar

Antes que se apresure a refinanciar, éstas son algunas de las preguntas que debe preguntarle a cualquier potencial oficial de préstamos:

• ¿Qué tasa de interés cobran por el tipo de préstamo que quiero?
• ¿Cuántos puntos cobran para refinanciar? Recuerde: 1 punto = 1% del monto de la hipoteca. Cuando usted refinancia, los puntos son incorporados al préstamo y estará pagándolos como parte de su pago mensual de hipoteca. Pero de todas formas, usted querrá saber qué es exactamente lo que está pagando cada mes.
• ¿Cuáles son los otros cargos que cobran para refinanciar? Los cargos pueden incluir tasa de registro, seguro de título, honorarios de notaría, honorarios legales, etc
• ¿Cual será para mí el costo total de refinanciar mi préstamo? Un oficial de préstamos deberá verificar sus cuentas y advertirle de las implicaciones de refinanciar no sólo sobre el impuesto federal a la renta, sino también sobre posibles impuestos estatales a la renta. No querrá ser tomado por sorpresa en el momento de pagar los impuestos, de modo que verifique con un abogado impositivo o un contador si necesita mayores aclaraciones sobre las implicaciones impositivas de refinanciar.
• ¿Cuánto está llevando actualmente el procesamiento y "cierre" de los refinanciamientos? Cuando las tasas son bajas y la gente está ansiosa por refinanciar, puede llevar de 2 a 3 meses procesar y cerrar préstamos de refinanciamiento.
• ¿Puedo obtener una tasa fija? Y si es así, ¿por cuanto tiempo? Cuando se trata de refinanciar, el tiempo puede ser su enemigo. Las tasas pueden cambiar rápidamente. De modo que querrá obtener una nueva tasa fija, o garantida y saber que esa nueva tasa estará todavía en vigencia cuando llegue el tiempo de "cierre" de su préstamo. Por ejemplo, si su prestamista sólo le puede garantizar una tasa fija por 30 días y "cerrar" préstamos está tomando un promedio de 60 días, puede encontrarse con una desagradable sorpresa al momento de firmar los papeles si la tasa ha subido.