Proceso de ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un proceso legal. Ocurre cuando un propietario no realiza el pago mensual de su hipoteca según los términos del préstamo y el prestamista vende o recupera la posesión de una propiedad. Este proceso no se lleva a cabo de la noche a la mañana. Aunque puede variar según el estado, en general sigue el siguiente programa:

  • Paso uno: El propietario se atrasa de 1 a 90 días en el pago de la hipoteca
    Desde el punto de vista técnico, a partir del primer día en que un propietario no paga puntualmente el monto total, éste se encuentra en mora respecto del pago de su préstamo hipotecario. Sin embargo, en la mayoría de los estados, un prestamista no iniciará un proceso de ejecución hipotecaria real (de recuperar la casa, desalojar a los inquilinos y venderla a otro comprador) hasta que el prestatario haya omitido realizar 3 pagos o esté atrasado 90 días en los pagos de su préstamo.

  • Paso dos: Etapa anterior a la ejecución hipotecaria (el propietario está más de 90 días atrasado en los pagos de su hipoteca)
    Una vez que el propietario esté más de 90 días atrasado en el pago de su hipoteca, el prestamista emite una "Notificación de incumplimiento de pago" (NOD, por sus siglas en inglés), que a veces se conoce por su nombre en latín “Lis Pendens”. La NOD es una notificación legal que hace que el prestamista sepa que tiene hasta 3 meses adicionales para hacer los pagos faltantes en su totalidad y ponerse al día con los pagos del préstamo. Los prestamistas enviarán una copia de la NOD al propietario, la archivarán en la oficina de registros públicos del condado y la publicarán en la sección "Avisos legales" del periódico local. Si el propietario no se pone al día con los pagos del préstamo, el prestamista venderá luego la propiedad a otro comprador o recuperará la posesión (tomará posesión física de la propiedad). De cualquier forma, el propietario perderá la casa y el dinero que haya pagado en concepto de hipoteca (la "participación" que haya adquirido sobre la casa) y será desalojado.

  • Paso tres: Subasta
    Si el prestatario no se pone al día con los pagos del préstamo o no puede llegar a un acuerdo con el prestamista (por ejemplo, modificación del préstamo, reestructuración o aplazamiento temporal) dentro de un período de 3 meses contados a partir de la fecha de la Notificación de incumplimiento de pago, el prestamista programa la venta de la casa en un "Remate público". El prestamista notificará al propietario que su casa se venderá, registrará el aviso en la oficina local del registro del condado, colocará un cartel en la puerta principal de la casa y publicará la fecha de la venta programada en el periódico local. La venta se realizará en las escaleras del tribunal del condado y el público general está invitado a hacer sus ofertas por la casa. En muchos estados, el propietario tiene derecho a interrumpir el proceso de ejecución hipotecaria presentándose a la subasta con el dinero suficiente para ponerse al día con los pagos del préstamo. Este derecho también se denomina "derecho de rescate”.

  • Paso cuatro: Etapa posterior a la ejecución hipotecaria
    Si nadie compra la propiedad en la subasta, entonces el banco recuperará la propiedad del bien. La propiedad es luego considerada como "propiedad del banco” o “propiedad reposeída” (REO, por sus siglas en inglés). Los bancos y los prestamistas que tienen REO por lo general las venden mediante agentes de bienes raíces con quienes trabajan en la comunidad local.